lunedì, luglio 12, 2010

Il crollo della bolla immobiliare: USA e Italia a confronto


Grafico da www.worldofwallstreet.com. (cliccate per ingrandire). I prezzi storici delle case negli Stati Uniti, corretti per l'inflazione. 

Nel 1977 lavoravo all'università di Stony Brook, a Long Island, negli Stati Uniti. Una cosa che mi stupiva molto era quanto costassero poco le case in confronto all'Italia; e questo nonostante che fossimo in una zona ritenuta piuttosto cara - vicina com'era a New York. Mi ricordo di aver visto una lottizzazione in costruzione non lontana da dove stavo io: c'erano case annunciate in vendita a poco più di diecimila dollari. A quell'epoca, il mio salario era circa 700 dollari al mese. Ovvero, una casa corrispondeva a meno di due anni di stipendio di un lavoratore precario, come lo ero io. Se lo paragono al rapporto fra costi delle case e quello che guadagnano oggi i precari in Italia, veramente non c'è confronto.

Va bene che quelle case di Long Island erano case di legno inchiodate un po' alla meglio; va bene che le finiture facevano schifo; e non diciamo niente dell'estetica, con le persiane finte dipinte di rosa inchiodate vicino alle finestre. Ma erano comunque case dove, bene o male, si poteva abitare. Da quell'epoca mi è sempre rimasto un apprezzamento del "sogno americano", quello per il quale anche gli ultimi nella scala sociale possono avere la loro casetta con il praticello intorno. E, in effetti, era un sogno che si poteva realizzare.

Ma le cose sono cambiate ovunque; e anche in America, dove la bolla immobiliare ha fatto macelli incredibili. Ho trovato questo interessante grafico su www.worldofwallstreet.com. (cliccate per ingrandire). Fa vedere l'andamento dei prezzi degli immobili negli Stati Uniti dal 1890 a oggi. Sono dati corretti per l'inflazione e si vede che dagli anni '50 agli anni 90, i prezzi sono rimasti approssimativamente constanti; a parte il picco del tutto abnorme del 2006. Il sogno americano della casetta col praticello intorno, in effetti, è stato vivo e vegeto fino alla fine degli anni '90. Poi, è cominciato il disastro.

La bolla immobiliare negli Stati Uniti ha costretto i nuovi acquirenti a indebitarsi pesantemente con le banche. Le banche, a loro volta, hanno concesso facilmente crediti sulla base di una previsione di incremento continuo del valore degli immobili. La salita è stata vertiginosa e il crollo veramente brutale. Ha lasciato un gran numero di persone veramente sul lastrico, al punto che si stanno cominciando a demolire case che non valgono più niente e che nessuno vuole. D'altra parte, come dicevo, sono casette di legno inchiodate alla buona e si demoliscono facilmente.

E' interessante, a questo punto, comparare con la situazione italiana. La nostra percezione è che i costi delle case siano aumentati inesorabilmente e continuamente a memoria d'uomo. Non ho trovato dati storici che vadano indietro fino all'800, ma per i passati 40 anni l'andamento della bolla immobiliare da noi sembrerebbe completamente diverso da quello degli Stati Uniti (dati da freeforumzone):

Non so dire quale siano le ragioni di questa differenza. Potrebbe essere dovuta, per esempio, al fatto che la densità di popolazione negli Stati Uniti è più bassa che da noi, il che rende meno costoso il terreno. Oppure forse negli USA ci sono meno tangenti da pagare ai vari politici che gestiscono il territorio. Forse anche gioca il fatto che le case negli USA sono quasi sempre di legno: il costo di costruzione è minore che da noi. O, infine, semplicemente il fatto che negli USA tutto avviene sempre più in grande e più rapidamente che da noi.

L'unica cosa certa è che la bolla è bolla ovunque. Da noi, il crollo sembra essere più graduale - ma è crollo comunque.

4 commenti:

Davide ha detto...

Una ragione sicuramente è da ricercare nel costo dei materiali(soprattutto del cemento) e nel fatto che le case da noi sono costruite per durare nel tempo...almeno sai che 100 anni una casa può durare...non è così per quelle in legno

Federico ha detto...

beh, non per le case in legno americane...
le case in legno fatte per durare, ....durano piu di quelle in cemento!

Alessandro ha detto...

La casa in Italia ha iniziato a perdere la sua funzione d'uso, ma è diventato un bene d'investimento finanziario e questo ha inevitabilmente tirato su i prezzi, soprattutto nelle città meta di grande immigrazione lavorativa o per motivi di studi. La gente a cui serviva la casa per viverci in quanto famiglia è stata pian piano espulsa dalle città ed è finita a vivere a distanze concentriche sempre più lontane.
L'unico modo per calmierare i prezzi sarebbe stata da un lato una politica fiscale fortemente penalizzante verso seconde, terze, quarte case ed una politica massiccia di edilizia popolare di qualità a canoni agevolati. Invece in Italia, nonostante il cemento selvaggio, mancano gli alloggi “sociali”, visto che le case “popolari” sono solo il 4% sul totale del costruito contro il 18% della Francia ed il 21% del Regno Unito.

Francesco ha detto...

Bene Alessandro assolutamente d'accordo con te, e grave che non si capisca che per incentivare le rinnovabili e farvi affluire i capitali dei risparmiatori bisogna appunto evitare che le 2-3-4e case siano una finte di reddito o di investimento, come è in effetti per parte rilevante dei baby boomers, oltre che stumento di capestro sociale : deve essere reso fiscalmente estremamente svantaggioso possedere più d una abitazione, in modo che non diventi più fonte di reddito o risparmio ma solo il lusso di una parte vermanete minoritaria della popolazione che può usarla come seconda casa al mare o in montagna.