lunedì, settembre 07, 2009

Ma quanto valgono le case?



La signora G. ha venduto casa sua; una villetta non lontana da casa mia. In paese si parla del prezzo di vendita - le cifre ballano a seconda di chi le riferisce, ma col tempo si stabilizzano su una cifra: un milione e duecentomila euro. Non si sa se sia vero o no; ma fa impressione. La villetta della signora G. non era tanto grande e nemmeno tanto in buono stato. Si, aveva un bel giardino, ma certo i lavori da farci.... E vale un milione e duecentomila euro! Quando se ne parla in paese, puoi quasi vedere le pupille del tuo interlocutore trasformarsi in simboli del dollaro, come nei fumetti. E, come nei fumetti, puoi quasi sentire il rumore - ding, ding! - del registratore di cassa dentro il cervello di chi fa un rapido calcolo: "se la casa della signora G. vale più di un milione di euro, allora casa mia vale........"

Il mio collega D. mi ha invitato a cena a casa sua. E' una bella casa che ha ereditato da suo padre. Fatta negli anni '20, senza troppo badare a spese. Grande, spaziosa, nel giardino all'ingresso ci sono ancora le palme piantate allora. Siamo a cena all'aperto, sotto il pergolato, e la casa è in piena vista. "Sai," mi dice il collega, "questa casa mi costa un sacco di soldi. Fra riscaldamento, aria condizionata, le riparazioni. Non hai idea di quanto dovrei spendere per rifare le fognature; hanno quasi cento anni." Si gratta la testa, pensieroso. "Ma io penso proprio di venderla appena vado in pensione. Vuoi che non ci tiri fuori almeno un milione di euro? Ma penso proprio che valga molto di più. Con quello che ci ricavo mi compro un bell'appartamento da qualche parte e me ne resta per vivere di rendita." Anche le sue pupille hanno acquisito la forma del simbolo del dollaro e puoi quasi sentire il rumore - ding, ding! - del registratore di cassa.

Una mia parente ha comprato casa per il figlio. Un bell'appartamento in zona bene; non tanto grande, ma - insomma - sono almeno 90 metri quadri. Non è bello chiederle quanto lo ha pagato, ma il tam-tam ci dice che è costato 380.000 euro. "Ma tuo figlio ci abita?" le chiedono. "No, per ora no." risponde, "Fa ancora l'università, per ora sta in casa con noi. L'appartamento glie lo lascio libero per quando ne avrà bisogno. Poi, sai, è un investimento. La casa si rivaluta....." Ancora; pupille a forma di dollaro e - ding, ding! - rumore di registratore di cassa.

Proprio stamani ho visto un cartello scritto a mano appiccicato su un lampione vicino a casa mia. In un paese non molto lontano da Firenze, si vende una "Villetta su due piani, 90 metri quadri totale, in mezzo al verde, 85.000 euro, trattabili"



(Questi mini-racconti sono un po' riarrangiati per evitare di riconoscere i protagonisti, ma sono tutti basati su storie vere e le cifre sono quelle che ho sentito raccontare oppure - nell'ultimo caso - che ho visto con i miei occhi. )

15 commenti:

fabio ha detto...

Detroit con le case ad un dollaro e' un caso estremo, quindi al limite arriveremo li'.
Potra' capitare che alcune case non faranno prezzo perche' nessuno le vorra' acquistare.

grimwald.g ha detto...

Il mercato immobiliare è una bella incognita,perchè molto diversificato.In alcuni casi,però,non vi sono dubbi:a Torino,per esempio,è in caduta libera.La maggior parte dei condomini espone cartelli *vendesi*;
capita di vederne anche 3 su un condominio di 20 alloggi.Molti anche i cartelli:*affittasi* esposti da chi ha rinunciato a tentare di vendere.
Anche i prezzi sono in caduta:un alloggio venduto anni fa per 180.000 €,oggi è invendibile a 130.000 €:la disponibilità di denaro è scarsissima e le banche sono molto restie a concedere mutui.
Ho l'impressione che la speculazione edilizia,da queste parti,sia arrivata al capolinea.

MaRaNtZ ha detto...

Ancora non ci siamo, perchè in italia siamo sempre indietro di quattro o cinque anni rispetto alle dinamiche che sono già storia in USA. Ma se la bolla immobiliare starà per scoppiare anche da noi.... saran dolori! Pensavi di avere in mano una fortuna (che si rivaluta con il tempo) invece ti ritrovi un colabrodo energetico che converrà tenersi stretto (chissà per quanto) aspettando tempi migliori.

Ma quando scoppia questa bolla immobiliare ? Non penso mancherà poi molto.

Alex I. ha detto...

@grimawald.g
Non credo proprio sia arrivato ancora al capolinea, Torino è provincia è ancora una continua colata di cemento e costruzione di appartamenti, anche in prima cintura.
E' sicuro che stanno cominciando ad avere problemi nella vendita, ma stanno ancora - purtroppo - costruendo come dei dannati

Francesco Ganzetti ha detto...

Distinguerei tre tipi di speculazione edilizia :

1) Quella del costruttore, e non mi dilungo a descriverla, tanto tutti la conosciamo....

2) Quella del comune originariamente proprietario del terreneo edificabile : con quei soldi non ha certo investito in opere che rimangano, come recuperare un'area dal dissesto ambientale ( idrogeologico o quant'altro) o dall'inquininamento industriale : nel migliore dei casi ha utilizzato quei soldi per una nuova scuola di periferia, molto spesso ha invece alimentato il carrozzone dei politici locali o in servizi sciali: insomma, niente che rimanga, come ad esempio le rinnovabili.
( Al giorno d'oggi ci vorrebbe una legge che obblighi le amministrazioni locali a destinare tutti i proventi della vendita di terreni od immobili al recupero del terriotio e rinnovabili, non servizi sociali o a mnatenere il carrozzone degli amministrativi locali)

3) La più grande speculazione è la rendita da affitto o l'investimento immobiliare : basterebbe rendere fiscalmente sconveniente investire in seconde e terze case per dirottare i soldi dei privati in opere più concrete,come quelle citate sopra, e premiare chi lavora invece di soffocarlo.
Naturalmente è più facile considerare solo il punto 1 : che bella la facile morale dei baby boomers !!!

Frank Galvagno ha detto...

peak oil, con una certa probabilità, rovescierà un paio di paradigmi comunemente accettati nell'economia spiccia:

- le case si rivalutano sempre
- le azioni, nel medio-lungo termine, pagano sempre

occiooo ... ;-)

Anonimo ha detto...

Il paradigma della rivalutazione delle case sarà valido nei paesi in via di sviluppo, vedi Brasile.
Da noi forse riusciranno a stabilizzare i prezzi e farle un po' rivalutare per via del bene rifugio.....
Ma cosa significa?
Che avranno svalutato a più non posso e rinflazionato a 2 cifre il sistema. Quindi potranno anche valere 500 da 350, ma quei 500 saranno i 100 di adesso!
Sono stato chiaro?
E che si arrivi alla svalutazione e ieprinflazione non c'è dubbio, visto che Usa e Europa + Giappone non si saprebbe proprio come farebbero a ripianare gli enormi debiti che stanno facendo adesso, con la "cura" di salvare l'economia....altro che salvarla!

Marco C ha detto...

Eh ma in Toscana le ville costano, come in tutti i posti turistici ;-)

Scherzi a parte è vero: la grande mobilità, che permette alle persone di raggiungere velocemente luoghi lontani porta i prezzi delle case di luoghi turistici ad impennarsi. Accade anche in Costa Azzurra, ma anche a Dubai (gli aerei degli Emirati non rischiano di restare a secco diciamo).

Lo scenario è: quei contadini che rivendono il terreno a prezzi spropositati diventano straricchi (anche se magari non hanno una laurea, non leggono... e ignorano i problemi del picco, anzi pensano solo ad un mondo sempre più ricco). Gli altri, non riescono neanche a pagare più gli affitti del posto dove sono nati, mentre turisti stranieri arrivano a vagoni. E da qui spiegato il caratteraccio dei costazzurrini, a parte le note vicende di "francesizzazione".

Finisco con una piccola curiosità: in certe zone del Cairo (Egitto), una delle città più popolose al mondo, è ancora in voga una legge di Nasser che aveva stabilito il prezzo all'equivialente di un nostro euro. Non che uno stato debba per forza essere una dittatura nazionalista per forza (i Romani avevano delle leggi contro la speculazine nell'Urbe, con case che crescevano a dismisura in altezza e pare che nemmeno loro riscivano a farle rispettare ai cittadini), ma almeno vigilare sulla speculazione sì.

Marco

Anonimo ha detto...

Il mattone "era" un buon investimento. Ma nella situazione attuale vendere una casa anche a prezzi decenti diventa sempre più difficile. Dipende dall'età ,
dallo stato di conservazione, dalla certificazione energetica, impianti etc.. Tutto fa brodo per tirare sul prezzo e renderlo "trattabile". Tenere vuoto un immobile costa, meglio recuperare il possibile. Se poi l'offerta è elevata e c'è molto invenduto (in Italia tanto) i prezzi scendono ancora di più. E più si costruisce e più i prezzi scenderanno. Ma sotto un certo valore non si può scendere. Mantenere la propria casa è impegnativo ma se si fanno gli investimenti giusti che incidono sulle spese fisse, come il risparmio energetico, le cose non sono poi così impossibili. Dipende se vuoi dedicare parte delle tue finanze alla manutenzione o a goderti la vita. In tal caso è meglio vivere in affitto. Avete una casa, se potete tenetevela stretta ma non certo come se fosse un salvadanaio.
Teniamo conto che potrebbe essere arrivato il picco dell'edilizia.

Anonimo ha detto...

Deciderà il tempo. Vicino a casa mia avevano realizzato un bel mucchio di appartamenti in mezzo ai campi. E' tutto abbandonato da un anno.

Gli immobiliaristi qui nel modenese trattengono il respiro: non vendono e non offrono sconti. Non possono resistere all'infinito.

fausto

W ha detto...

io sono l'ultimo ad augurarmi il collasso o la catastrofe che ogni tanto ci prospettate su questo sito (ma sopratutto su quelli "gemellati") però ogni volta vedo i campi devastati dai cantieri per un attimo spero in un tracollo rapido che salvi un po' di terra da coltivare.

Vicino a me ci sono un due o tre aree piuttosto ampie dove hanno predisposto tutto per la costruzione di appartamenti ma per il momento sono fermi. So anche che tutta un'area collinare molto bella è stata destinata ad edilizia di pregio (ville) e ora dovrebbero essere stati approvati i progetti. Infine, nei paesi più vicini alla città, ho visto che stanno ancora costruendo a pieno ritmo: solo negli ultimi mesi hanno messo in piedi un qualche centinaio di nuovi appartamenti.

Questo per il nuovo.
Per il costruito è da quando vivo qui (circa un lustro) che vedo dei capannoni industriali che nessuno ha mai utilizzato e un condominio con una cinquantina di appartamenti di cui un 70% ancora vuoti.

Per non parlare del paese da cui vengo, dove più del 90% delle case sono vuote per 11 mesi l'anno, ma questo è un discorso un po' diverso visto che si tratta di una zona turistica.

fabio ha detto...

Io non mi auguro il collasso, pero' e' giusto che i giovani siano in grado con il loro stipendio di farsi una famiglia con sacrifici, quindi a tutti gli speculatori dell'ultima ora dico un celebre discorso delle mie parti.
RESISTENO E RESISTONO, MA POI SCHIANTONO
i prezzi devono tornare al valore pre-bolla quotazioni anni 90

Alessandro ha detto...

Io credo che l'edilizia sia un business consuetudinario talmente radicato che si costruisca oramai per forza d'inerzia, perchè comunque le imprese di costruzioni invece di chiudere o cambiare core business continuano a costruire convinte che il sistema assorba l'offerta prima o poi alle loro condizioni di vendita così come è sempre accaduto.
Non ci sono grandi valutazioni dietro, si lottizza giocando in maniera straottimistica su indici e cubature e si costruisce rosicchiando altro territorio.
Il caso delle aree industriali è eclatante: si tirano su capannoni di cubature abnormi e spropositate per un tessuto produttivo che non esiste + in Italia dove si è delocalizzata gran parte della produzione.
I tecnici stessi che lavorano nella costruzione di tali manufatti ne sono ben consci e sono i primi ad essere perplessi, ma l'imprenditore cmq ragiona con schemi vecchi e se ha liquidità da investire la investe. PUNTO.
Ed ecco che l'Italia si è riempita di capannoni vuoti.
Riguardo l'edilizia abitativa l'assenza di politiche della casa ha portato drammaticamente all'attuale situazione dove il prezzo delle case ha raggiunto livelli completamente slegati dal valore economico del bene.
Il prezzo è stra-rigido in basso, una linea retta parallela all'asse delle ascisse bella in alto che poi schizza in su.
La contrattazione è asimmetrica ed il compratore non ha potere contrattuale perchè tanto il venditore qualcun'altro lo ha sempre trovato a cui poi vendere...
Il caso più eclatante sono le case vecchie dove il prezzo di vendita è stabilito pensando a come la casa può diventare, come se accollarsi mesi di ristrutturazione da decine di migliaia di euro sia una semplice formalità!!!
Praticamente in quelle città dove c'è lavoro (o dove c'è una forte presenza universitaria) le persone normali non sono in grado di acquistare casa se non hanno una famiglia alle spalle che gli dia i soldi risparmiati per coprire parte del valore dell'immobile ed il resto a mutuo.
Si ci allontana a cerchi concentrici dalle città aggravando
la situazione dei trasporti e la qualità di vita è sempre più schifosa.
Nelle città dove non c'è lavoro i prezzi sono più bassi, ma non essendoci lavoro i giovani cmq una casa non possono comprarsela senza sempre l'aiuto della famiglia.
Ma anche li si è continuato a costruire a tutto spiano ed ecco i condomini semi-vuoti con nessuna speranza di essere riempiti.

Anonimo ha detto...

Nel dare concessioni edilizie non è contemplato il fabbisogno reale.
Ai comuni serve incassare. Tolta L'ICI però restano solo gli oneri (unatantum) e di seguito ancora più servizi da pagare per l'aumento della popolazione. Il gatto che si morde la coda. E' a questo che si deve trovare una soluzione. Dove abito sono due anni che ci sono 30 appartamenti vuoti. Suppongo che l'impresa per tappare il buco usi i guadagni ottenuti da altre costruzioni
ma prima o poi il meccanismo si inceppa. A breve la bolla dell'invenduto scoppierà.
In Italia ci sono più alloggi di quelli che servono è solo un problema di costi. Altrimenti non ci sarebbe l'invenduto. Può essere accentuato dalla crisi ma una volta finita se si ritornasse a comperare in breve la domanda diminuirebbe e verrebbe meno la necessità di costruire ancora. Solo un aumento della popolazione
rilancerebbe il settore. Ma il nostro paese è in grado si sopportare, diciamo, 70
milioni di abitanti ?. Senza creare problemi sociali, economici, ambientali già
oggi rilevabili. Meglio sarebbe azzerare il consumo del territorio. Credo che l'effetto
serra si combatte non solo riducendo le emissioni ma anche conservando e ampliando la vegetazione.

fabio ha detto...

riprendendo un post precedente
immigraazione in reverse mode
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