Ma quanto valgono le case?

La signora G. ha venduto casa sua; una villetta non lontana da casa mia. In paese si parla del prezzo di vendita - le cifre ballano a seconda di chi le riferisce, ma col tempo si stabilizzano su una cifra: un milione e duecentomila euro. Non si sa se sia vero o no; ma fa impressione. La villetta della signora G. non era tanto grande e nemmeno tanto in buono stato. Si, aveva un bel giardino, ma certo i lavori da farci.... E vale un milione e duecentomila euro! Quando se ne parla in paese, puoi quasi vedere le pupille del tuo interlocutore trasformarsi in simboli del dollaro, come nei fumetti. E, come nei fumetti, puoi quasi sentire il rumore - ding, ding! - del registratore di cassa dentro il cervello di chi fa un rapido calcolo: "se la casa della signora G. vale più di un milione di euro, allora casa mia vale........"

Il mio collega D. mi ha invitato a cena a casa sua. E' una bella casa che ha ereditato da suo padre. Fatta negli anni '20, senza troppo badare a spese. Grande, spaziosa, nel giardino all'ingresso ci sono ancora le palme piantate allora. Siamo a cena all'aperto, sotto il pergolato, e la casa è in piena vista. "Sai," mi dice il collega, "questa casa mi costa un sacco di soldi. Fra riscaldamento, aria condizionata, le riparazioni. Non hai idea di quanto dovrei spendere per rifare le fognature; hanno quasi cento anni." Si gratta la testa, pensieroso. "Ma io penso proprio di venderla appena vado in pensione. Vuoi che non ci tiri fuori almeno un milione di euro? Ma penso proprio che valga molto di più. Con quello che ci ricavo mi compro un bell'appartamento da qualche parte e me ne resta per vivere di rendita." Anche le sue pupille hanno acquisito la forma del simbolo del dollaro e puoi quasi sentire il rumore - ding, ding! - del registratore di cassa.

Una mia parente ha comprato casa per il figlio. Un bell'appartamento in zona bene; non tanto grande, ma - insomma - sono almeno 90 metri quadri. Non è bello chiederle quanto lo ha pagato, ma il tam-tam ci dice che è costato 380.000 euro. "Ma tuo figlio ci abita?" le chiedono. "No, per ora no." risponde, "Fa ancora l'università, per ora sta in casa con noi. L'appartamento glie lo lascio libero per quando ne avrà bisogno. Poi, sai, è un investimento. La casa si rivaluta....." Ancora; pupille a forma di dollaro e - ding, ding! - rumore di registratore di cassa.

Proprio stamani ho visto un cartello scritto a mano appiccicato su un lampione vicino a casa mia. In un paese non molto lontano da Firenze, si vende una "Villetta su due piani, 90 metri quadri totale, in mezzo al verde, 85.000 euro, trattabili"

(Questi mini-racconti sono un po' riarrangiati per evitare di riconoscere i protagonisti, ma sono tutti basati su storie vere e le cifre sono quelle che ho sentito raccontare oppure - nell'ultimo caso - che ho visto con i miei occhi. )

Il grande crollo del mercato immobiliare: cosa c'entra il picco del petrolio?

Questo diagramma (da www.ritholtz.com) mostra l'andamento delle nuove costruzioni di unità immobiliari negli Stati Uniti. E' solo uno dei tanti indici che mostrano come il mercato immobiliare stia crollando ovunque, non solo negli USA.

Il grande crollo è cominciato col mercato immobiliare; con la crisi dei famosi "subprime" che poi si è propagata a catena in tutti i settori della finanza. I mutui "subprime" sono quei mutui considerati a rischio dagli istituti di credito. La storia è spiegata molto bene in un video linkato sul blog "crisis" in un post di Debora Billi. E' veramente illuminante, se appena masticate un po' di inglese, perdeteci 10 minuti per guardarlo. Dopo, capirete perché siamo in grossi guai.

ASPO aveva previsto il crollo del sistema finanziario già da anni (per esempio, da parte di Colin Campbell). Ma quando questo è avvenuto, non tutti hanno colto il legame con il picco del petrolio. In effetti, il legame non è evidente: cosa c'entrano i mutui subprime con il petrolio?

Seguendo questa linea di pensiero, molti hanno parlato di un "economia reale" contrapposta all' "economia finanziaria". La prima sarebbe sana, mentre la seconda sarebbe un covo di speculazione e corruzione. Da qui, si potrebbe concludere che la crisi riguarda soltanto questo mondo etereo di grandi pescecani della finanza, ma non questa mitica economia reale che continuerà comunque a produrre beni e servizi. Il picco del petrolio, secondo questa visione, in questa faccenda non c'entra proprio niente

A mio parere, questo modo di vedere le cose è completamente sbagliato. E' proprio l'economia reale a essere nei guai; e in dei guai molto profondi. Purtroppo, la nostra tendenza a dare molta importanza alle vicende finanziarie, prezzi e mercati azionari, ci rende ciechi di fronte alle difficoltà reali di chi produce qualcosa. Ma non possiamo ignorare il profondo effetto che la crisi delle materie prime ha avuto sulla produzione industriale negli ultimi anni. Sebbene i prezzi siano andati in su e in giù, la media è rimasta molto alta e, in ogni caso, non è tanto questione di prezzi quanto di costi. I costi di estrarre, trattare e distribuire le risorse minerali sono in continuo aumento: è un effetto inevitabile del progressivo esaurimento delle risorse "facili", quelle che vengono estratte per prime.

Ma non è solo una questione di costi delle materie prime. Le industrie (soprattutto nei paesi occidentali) si trovano a fronteggiare un vero tsunami di burocrazia regolatoria che fa aumentare sempre di più i costi di produzione. I burocrati di oggi sembrano appositamente pagati per mettere i bastoni fra le ruote a chi cerca di produrre qualcosa. Si sa che la burocrazia è in gran parte un'entità autoreferenziale che si nutre di se stessa, ma ci sono anche dei motivi oggettivi che portano a questo uragano regolatorio. L'inquinamento ambientale è una realtà e i suoi costi qualcuno li deve pagare: sono costi di sistema.

Abbiamo pochi studi integrati che tengono conto di tutti questi fattori: uno è quello della serie "I Limiti dello Sviluppo". A partire dal primo studio, del 1972, fino a quello più recente, del 2005, il modello dinamico del sistema economico mondiale ci dice che la combinazione di costi crescenti delle materie prime e dell'effetto dell'inquinamento deve portare il sistema industriale mondiale a cessare di crescere e a cominciare a contrarsi.

Sembrerebbe esattamente quello che sta succedendo: il sistema produttivo mondiale sta cominciando a contrarsi, iniziando una fase di declino che durerà decenni e che si potrà invertire soltanto quando (e se) saremo in grado di sviluppare nuove fonti energetiche e nuovi metodi produttivi a basso consumo di risorse e a basso inquinamento.

Ma allora, se il guaio è nel sistema industriale, come mai abbiamo visto crollare per primi e così rovinosamente i mutui subprime e poi tutto il mercato immobiliare? In realtà, non ci dovremmo stupire di questo comportamento. Al momento in cui il sistema economico ha preso atto che non poteva più continuare a crescere come prima, chi ne ha fatto le spese è stata la frazione del sistema stesso che era più vulnerabile: il mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare è un classico schema piramidale, o "schema di Ponzi". Questi sistemi piramidali sono basati sulla moltiplicazione delle risorse finanziarie con vari trucchi; possono esistere soltanto finché gli investitori non richiedono tutti insieme i loro capitali. A quel punto, crollano rovinosamente. Non importa che succeda niente di particolare per causare il crollo: è inevitabile a un certo punto. Ma il crollo può essere fatto scattare da un evento scatenante. Nel caso dell'attuale crisi, è probabile che questo evento scatenante sia stato il grande picco del prezzo del petrolio di metà 2008. I prezzi altissimi hanno costretto le imprese e gli investitori a trasferire capitale nel settore petrolifero. Questo ha tolto al mercato immobiliare quel tanto di liquidità che è bastato per mettere a nudo lo schema di Ponzi che c'era dietro. A quel punto, il crollo era inevitabile: effetto valanga.

Questo tipo di analisi è necessario per capire il comportamento di sistemi complessi come quello economico mondiale. Non possiamo trovarci semplici legami di causa-effetto. Sarebbe sciocco dire che il mercato immobiliare è crollato a causa del picco del petrolio. Non è così, ma sarebbe altrettanto sciocco dire che il petrolio non c'entra niente con il crollo. Non ci sono molte certezze nell'evoluzione di un sistema complesso come l'economia mondiale, ma una è che la crisi è strutturale e durerà a lungo.