Lo scoppio della bolla immobiliare: ci siamo?

Si parla molto della sopravvalutazione degli immobili, ovvero di prezzi che sarebbero molto superiori al valore reale - secondo la banca centrale europea di circa il 25%. Da qui nasce il discorso della "bolla immobiliare" che potrebbe scoppiare da un momento all'altro con il conseguente crollo dei prezzi. Molti sono però scettici su questo punto. Il mercato immobiliare, il beneamato "mattone"ci appare una cosa così solida, così ben nota, così consueta che pensare che possa crollare sembra altrettanto assurdo di come potrebbe essere immaginarsi il Papa che scappa in Brasile con una ballerina.

E, in effetti, ci sono delle buone ragioni per vedere il mercato immobiliare come una sicurezza. Guardate i prezzi degli immobili in Italia degli ultimi 30 anni (dal Sole 24 ore):


Dato "100" il valore di un immobile nel 1971, secondo questi dati valeva circa 35 volte tanto nel 2003. Non c'è male ma, attenzione, questi sono dati che non tengono conto dell'inflazione. Se la prendiamo in considerazione, le cose cambiano notevolmente (da incentivionline.mcc.it):


A parte i due picchi nel 1974 e nel 1980, che corrispondono a momenti di alta inflazione dovuti alla crisi del petrolio, l'aumento dei prezzi degli immobili c'è stato anche in termini reali, ma non è più così spettacolare. In questa serie di dati, l'aumento dei prezzi non corretto per l'inflazione dal 1970 al 2005 è di circa 20 volte, corretto per l'inflazione è solo poco più di un fattore 2; per l'esattezza in 40 anni dal 1965 al 2005 è stato di un fattore 2.3. Calcolandoci l'interesse composto, questo vuol dire che una casa comprata nel 1965 ha reso circa il 2.1% di interesse reale (al netto di inflazione) all'anno in termini di aumento del valore immobiliare. Non poi tantissimo, anzi è molto poco, considerato quello che costa un mutuo.

D'altra parte, è anche vero che, se il rendimento speculativo non è stato spettacolare, bisogna aggiungere che dalla casa uno può prendere un affitto da un inquilino oppure, dalla propria casa, uno risparmia sull'affitto. Ma, a compensazione di questo vantaggio, dobbiamo tener conto della manutenzione dell'immobile e delle tasse catastali. Ne consegue che la resa monetaria di un immobile è modesta. Tuttavia, come si diceva, la casa è sempre li', è solida, è il mattone, è qualcosa che resta e, in fin dei conti, si rivaluta.

Quindi, se possiamo supporre che le cose rimarranno le stesse nel futuro come sono state negli ultimi quarant'anni, la casa rimane un buon investimento; non è la stessa cosa che speculare nei futures, ma, insomma, conviene. Ovvero, se le cose rimarranno così per altri quaranta anni.... ma ne siamo veramente sicuri?

Nell'ultimo periodo, in effetti, la tendenza agli aumenti dei prezzi degli immobili si è molto ridotta. Un recente studio del FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) indica che l'aumento dei prezzi nel 2006 è stato di circa l'1.7% ovvero meno dell'inflazione. In sostanza, in termini reali le case non sono aumentate per niente di prezzo quest'anno, anzi sono leggermente diminuite.

E' questo l'inizio della temuta esplosione della "bolla immobiliare"? Mah? C'è chi se la aspetta a breve termine e chi dice che non ci sarà mai. Non sappiamo bene come si comporterà il mercato nel futuro. Può darsi che con il peggioramento della crisi del petrolio già in atto gli Italiani corrano con ancora maggiore foga verso il loro bene-rifugio preferito, il mattone, facendone aumentare i prezzi di nuovo, come è già successo negli anni '70. Oppure può darsi che questa crisi sia più pesante di quella degli anni '70 e che causi, per esempio, un'inversione di tendenza dell'immigrazione verso l'Italia. Accoppiando questo fenomeno alla stagnazione demografica e all'esplosione di edificazione di case degli ultimi anni ci si potrebbe trovare di fronte a un tale eccesso di offerta di immobili che i prezzi crollerebbero in modo vertiginoso. La situazione potrebbe essere veramente disastrosa per quelle case che si trovano distanti dai mezzi di comunicazione pubblica e i cui abitanti si troverebbero ad essere pesantemente colpiti dall'aumento dei costi del trasporto. Peggiore ancora sarebbe la situazione di edifici costruiti con scarso isolamento termico che mal sopporterebbero gli aumenti di prezzi del riscaldamento e del raffreddamento.

Tutte le ipotesi sono buone - ma l'investimento negli immobili potrebbe essere l'esatto contrario di quello che viene ritenuto normalmente; ovvero un investimento estremamente rischioso. In fondo, è un investimento di tipo speculativo e gli investimenti speculativi sono, di norma, "giochi a somma zero", ovvero si guadagna sulla perdita di un altro.

Volete invece un investimento veramente sicuro? Pensate a un impianto fotovoltaico. Ci metterà il suo tempo a rendere, ma non è un investimento speculativo. Comunque vada, per l'energia elettrica ci sarà sempre un mercato - niente rischio di "scoppio della bolla". In effetti, corredare una casa di un impianto fotovoltaico sul tetto o in giardino è un paradigma completamente diverso della gestione dell'immobile; non più rendita immobiliare (ovvero speculativa) ma rendita reale, ovvero che deriva dalla produzione di un bene che si può vendere (elettricità). Un giorno ci sembrerà ovvio che i tetti delle case servano a questo più che a riparare la gente dalla pioggia.



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