sabato, marzo 17, 2007

Lo scoppio della bolla immobiliare: ci siamo?

Si parla molto della sopravvalutazione degli immobili, ovvero di prezzi che sarebbero molto superiori al valore reale - secondo la banca centrale europea di circa il 25%. Da qui nasce il discorso della "bolla immobiliare" che potrebbe scoppiare da un momento all'altro con il conseguente crollo dei prezzi. Molti sono però scettici su questo punto. Il mercato immobiliare, il beneamato "mattone"ci appare una cosa così solida, così ben nota, così consueta che pensare che possa crollare sembra altrettanto assurdo di come potrebbe essere immaginarsi il Papa che scappa in Brasile con una ballerina.

E, in effetti, ci sono delle buone ragioni per vedere il mercato immobiliare come una sicurezza. Guardate i prezzi degli immobili in Italia degli ultimi 30 anni (dal Sole 24 ore):


Dato "100" il valore di un immobile nel 1971, secondo questi dati valeva circa 35 volte tanto nel 2003. Non c'è male ma, attenzione, questi sono dati che non tengono conto dell'inflazione. Se la prendiamo in considerazione, le cose cambiano notevolmente (da incentivionline.mcc.it):


A parte i due picchi nel 1974 e nel 1980, che corrispondono a momenti di alta inflazione dovuti alla crisi del petrolio, l'aumento dei prezzi degli immobili c'è stato anche in termini reali, ma non è più così spettacolare. In questa serie di dati, l'aumento dei prezzi non corretto per l'inflazione dal 1970 al 2005 è di circa 20 volte, corretto per l'inflazione è solo poco più di un fattore 2; per l'esattezza in 40 anni dal 1965 al 2005 è stato di un fattore 2.3. Calcolandoci l'interesse composto, questo vuol dire che una casa comprata nel 1965 ha reso circa il 2.1% di interesse reale (al netto di inflazione) all'anno in termini di aumento del valore immobiliare. Non poi tantissimo, anzi è molto poco, considerato quello che costa un mutuo.

D'altra parte, è anche vero che, se il rendimento speculativo non è stato spettacolare, bisogna aggiungere che dalla casa uno può prendere un affitto da un inquilino oppure, dalla propria casa, uno risparmia sull'affitto. Ma, a compensazione di questo vantaggio, dobbiamo tener conto della manutenzione dell'immobile e delle tasse catastali. Ne consegue che la resa monetaria di un immobile è modesta. Tuttavia, come si diceva, la casa è sempre li', è solida, è il mattone, è qualcosa che resta e, in fin dei conti, si rivaluta.

Quindi, se possiamo supporre che le cose rimarranno le stesse nel futuro come sono state negli ultimi quarant'anni, la casa rimane un buon investimento; non è la stessa cosa che speculare nei futures, ma, insomma, conviene. Ovvero, se le cose rimarranno così per altri quaranta anni.... ma ne siamo veramente sicuri?

Nell'ultimo periodo, in effetti, la tendenza agli aumenti dei prezzi degli immobili si è molto ridotta. Un recente studio del FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) indica che l'aumento dei prezzi nel 2006 è stato di circa l'1.7% ovvero meno dell'inflazione. In sostanza, in termini reali le case non sono aumentate per niente di prezzo quest'anno, anzi sono leggermente diminuite.

E' questo l'inizio della temuta esplosione della "bolla immobiliare"? Mah? C'è chi se la aspetta a breve termine e chi dice che non ci sarà mai. Non sappiamo bene come si comporterà il mercato nel futuro. Può darsi che con il peggioramento della crisi del petrolio già in atto gli Italiani corrano con ancora maggiore foga verso il loro bene-rifugio preferito, il mattone, facendone aumentare i prezzi di nuovo, come è già successo negli anni '70. Oppure può darsi che questa crisi sia più pesante di quella degli anni '70 e che causi, per esempio, un'inversione di tendenza dell'immigrazione verso l'Italia. Accoppiando questo fenomeno alla stagnazione demografica e all'esplosione di edificazione di case degli ultimi anni ci si potrebbe trovare di fronte a un tale eccesso di offerta di immobili che i prezzi crollerebbero in modo vertiginoso. La situazione potrebbe essere veramente disastrosa per quelle case che si trovano distanti dai mezzi di comunicazione pubblica e i cui abitanti si troverebbero ad essere pesantemente colpiti dall'aumento dei costi del trasporto. Peggiore ancora sarebbe la situazione di edifici costruiti con scarso isolamento termico che mal sopporterebbero gli aumenti di prezzi del riscaldamento e del raffreddamento.

Tutte le ipotesi sono buone - ma l'investimento negli immobili potrebbe essere l'esatto contrario di quello che viene ritenuto normalmente; ovvero un investimento estremamente rischioso. In fondo, è un investimento di tipo speculativo e gli investimenti speculativi sono, di norma, "giochi a somma zero", ovvero si guadagna sulla perdita di un altro.

Volete invece un investimento veramente sicuro? Pensate a un impianto fotovoltaico. Ci metterà il suo tempo a rendere, ma non è un investimento speculativo. Comunque vada, per l'energia elettrica ci sarà sempre un mercato - niente rischio di "scoppio della bolla". In effetti, corredare una casa di un impianto fotovoltaico sul tetto o in giardino è un paradigma completamente diverso della gestione dell'immobile; non più rendita immobiliare (ovvero speculativa) ma rendita reale, ovvero che deriva dalla produzione di un bene che si può vendere (elettricità). Un giorno ci sembrerà ovvio che i tetti delle case servano a questo più che a riparare la gente dalla pioggia.



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22 commenti:

Frank Galvagno ha detto...

Grazie per questo articolo.

Una curiosità: i pannelli solari sui tetti hanno delle protezioni in caso di grandine? O emplicemente non vengono danneggiati da violenti fenomeni meteo?

Ugo Bardi ha detto...

Ci sono dei test normati che garantiscono la resistenza dei pannelli alla grandine. A meno di eventi meteorologici veramente eccezionali (tornadi tipo Katrina) i pannelli non vengono danneggiati da vento o grandine.

Anonimo ha detto...

Congratulazioni, ottimo articolo, una delle cose più importanti e urgenti da fare oggi è spiegare alle persone perchè 20mila euro dovrebbero essere spesi per farsi l'impianto FV anziché buttati in titoli di Stato o, peggio, fondi, ma neppure in ristrutturazioni immobiliari o nuovi acquisti, semplicemente perché molto poco può rendere di più e più stabilmente di un impianto FV.

Francesco Meneguzzo

Debora ha detto...

ugo,
esco fuori dal coro.
Diffido un po' di questi grafici: ne sono usciti 50 negli ultimi 4 anni che dimostrano che il prezzo del petrolio, aggiornato all'inflazione, non ha mai raggiunto quello dell'89 che era equivalente a 70 dollari, no 80, no invece 90 e così via!
Io faccio un altro calcolo da ignorante qual sono. Mio padre nel '61 comprò una casa il cui valore corrispondeva a 200 stipendi medi dell'epoca; l'ha rivenduta il mese scorso ad un prezzo che corrisponde a oltre 400 stipendi medi di oggi.

Mi pare un po' di più del 2%, a occhiometro... ;-)

Val Ter ha detto...

Concordo con Debora.

Nel 1969 i miei genitori acquistarono un appartamento di 90 metri quadri in Torino pagandolo dieci milioni, poco piu' di venti stipendi di mio padre che faceva l'operaio.

Con venti dei miei stipendi da impiegato di oggi, cioe' quarantamila euro, nella stessa zona mi ci compro a malapena un garage.

Se non e' bolla questa...

Valter

Ugo Bardi ha detto...
Questo commento è stato eliminato dall'autore.
Ugo Bardi ha detto...

Il commento di Debora è valido, ma attenzione, dipende da come si calcola l'inflazione. Ci sono molti modi e quello standard può essere criticato. Però non sarebbe corretto calcolarla sulla base degli stipendi di una certa fascia della popolazione.

Ovvero, bisogna tener conto che nel periodo che consideriamo c'è anche stato un considerevole aumento delle differenze sociali con un impoverimento delle cosiddette "fasce medie" o "basse". L'aumento del prezzo delle case in relazione al numero di stipendi medi necessari per comprarlo è in gran parte un risultato della perdita di valore dello stipendio medio.

In altre parole; il padre di Debora può oggi rivendere la casa che ha comprato nel 61 è scambiare il risultato per altri beni. In confronto al 61, vedrà che questi beni che ha comprato possono valere circa il doppio di quanto avrebbe potuto comprare nel 61 con la cifra corrispondente al valore della casa di allora. Si accorgerà anche che il suo stipendio si è dimezzato in termini reali, ma questa è un altra cosa.

In sostanza, il valore SPECULATIVO delle case non è aumentato molto dal 61 a oggi, ma è vero che se un salariato si è comprato una casa nel 61 lo ha fatto al momento in cui il suo stipendio valeva di più di quanto non valga oggi; quindi dal suo punto di vista ha fatto certamente bene

Argonauta ha detto...

Una domanda: l'eventuale saldo positivo tra l'energia da me consumata e quella da me prodotta con il fotovoltaico e immessa in rete mi viene pagata in euro sul mio conto corrente?
Grazie

pietro cambi ha detto...

Calo come un condor sul commento di Debora per dire che i tassi composti sono diabolici: il 2% all'anno a partire dal 1961 fa arrivare il valore della casa del babbo ( Senza considerare l'inflazione) al 240% nel 2006.
Provare per credere.
Insomma una rivalutazione ( REALE, ovvero al netto dell'inflazione) del 2 % anno medio sul periodo di 45 anni è addirittura un po' di piu' di quella che si è verificata realmente nel periodo.

Il prezzo della casa, nel periodo in questione costava poco perche' poco costavano: i materiali (rubati alla natura e realizzati con manodopera ed energia a basso costo) e la manodopera, appunto, necessaria per costruirla.
inoltre la dinamica salariale del tempo era molto piu' cospicua di oggi.
Un professore di liceo guadagnava qualcosa come tre volte un operaio non specializzato.
Insomma il mattone è un buon investimento?
Si, ma solo se si compra in certi momenti ben precisi.
Il timing è fondamentale.
La mia casa, ad esempio ha raddoppiato il valore negli undici anni che sono trascorsi da quando l'ho comprata.
ma io ho comprato ai minimi del mercato. SE l'avessi comprata tre anni prima l'avrei pagata circa il 40% in piu' ed allora, considerando l'inflazione, avrebbe solo difeso il capitale.
Comunque: ORA il mattone non ha senso. Siamo ai massimi e con una crisi di liquidità generale che segnala chiaramente che i prezzi caleranno, e tanto.
Aspettiamo prezzi intorno ai 2500 euro/mq medi, zoccolo duro del momento ( a chi costruisce in proprio il prezzo del costruito va intorno ai 2000 euro/mq)e ne riparliamo.


Pietro Cambi

Alessandro ha detto...

I mutui "sub-prime" del mercato immobiliare Usa potrebbero essere la goccia che fa traboccare il vaso. La crisi sistemica finanziaria travolgerà tutto e tutti, chi si salverà?

Sono molti i segnali allarmanti che fanno temere il peggio:

http://www.apri-i-tuoi-occhi.blogspot.com/

Anonimo ha detto...

Interessante...

Vi segnalo un forum apposito, nato sulle spalle di persone che stanno analizzando il mercato da qualche anno

http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353

Saluti

Max

Max ha detto...

Mi sembra un’eresia affermare che l’aumento delle case negli ultimi 40 anni sia di poco superiore al 2% annuo. Il motivo è quello già indicato da altri lettori che corrisponde anche ai miei riferimenti.
1969 una casa di 100 mq con box e cantina in Milano 10 milioni (5.000 euro) lo stipendio medio all’epoca era di circa 100.000 lire oggi lo stipendio medio è di circa 1.500 euro ma lo stesso immobile (all’epoca nuovo) ed oggi ristrutturato verrebbe 400.000 euro. L’appiattimento del potere d’acquisto della fascia media della popolazione, il controvalore dell’immobile su altri prodotti??? Ma che discorsi sono? Oggi una lavatrice costa a male pena una settimana di lavoro, 40 anni fa ci volevano uno stipendio o forse duo, non so, un’automobile idem, una bibita, un Kg di pasta o un abito classico le cose non cambiano non mi sembra che oggi costino in rapporto allo stipendio più di un tempo (penso meno) il computer non esisteva, e quindi??? A cosa ci riferiamo??? Queste sono le spese che coprono la maggior parte delle uscite della maggior parte del popolo dopo la casa. Quello che conta è che su 60 milioni di italici circa, la maggior parte appartiene alla fascia media al secondo posto quella povera e solo al terzo ed ultimo a quella ricca (basandomi sul numero degli individui), quindi fare il calcolo sul potere d’acquisto degli italici basandosi sullo stipendio medio mi sembra la cosa più sensata che ci sia e non sulle fregnacce di fantomatici dati calcolati con panieri non meglio definiti e condivisibili dove incidono sul calcolo del costo medio della vita allo stesso modo le carote e magari le matite colorate o i gerani piuttosto che l’alloggio e il copridivano.
Quindi per concludere sicuramente la casa ha avuto negli ultimi 40 anni ed in particolare negli ultimi 10 anni un incremento di valore esagerato ed ingiustificato visto che secondo il censimento degli abitanti non c’è stato un incremento significativo negli ultimi 20 anni in Italia o nelle città (Milano negli anni ’80 contava 1.600.000 abitanti nell’ultimo censimento del 2002 ne contava 1.240.000), il potere d’acquisto della popolazione non può supportare il costo degli immobili. Quindi potrei definirla una legge fisica… vogliamo, vogliamo, vogliamo, ci indebitiamo, indebitiamo, indebitiamo, e poi collassiamo. C’è chi fa mutui 100% per 40 anni, compra il televisore, l’auto i mobili e la vacanza a rate, non sappiamo rinunciare a nulla e quindi siamo disposti a pagare qualsiasi prezzo pur di avere, avere, avere.

Ugo Bardi ha detto...

Capisco lo sfogo di Max, ma ripeto che stiamo parlando di due cose diverse. Una è l'inflazione, l'altro è il potere di acquisto degli stipendi della "classe media".

Tenendo conto dell'inflazione, ovvero dei valori medi dei prezzi, i prezzi delle case, non sono aumentati tantissimo. Il problema è che gli stipendi di una certa fascia sociale, di persone che possiamo chiamare "classe media", impiegati, salariati, eccetera, sono calati paurosamente.

In altre parole, se uno scambia una casa con altri beni, diciamo con pere, mele o biglietti del tram, le cose non sono enormemente cambiate negli ulti 50 anni. Se uno invece la casa la deve scambiare con il proprio stipendio, allora si, accidenti!

Anonimo ha detto...

Mi incuriorisce il rapporto tra potere d'acquisto e inflazione/crescita del prezzo delle case. Esiste qualche studio in proposito?

Anonimo ha detto...

Salve a tutti. Sono un imprenditore di 33 anni già fallito una volta in modo disastroso e onesto quindi senza possibilità di accedere ad un mutuo per i prossimi 15 anni. adesso vivo con mia moglie senza prole e gestisco un attività che mi fa guadagnare 5000 euro al mese. mia moglie lavora con me. pago di affitto 750 euro al mese in 72 metri quadri 4° piano senza ascensore. aggiungi 70 euro per un box auto. riesco a mettere da parte circa 2000 euro al mese siccome aiuto anche mia madre che con una pensione di 450 euro al mese non riesce a campare. comunque di questo passo sperando che il mio lavoro e il mio impegno (almeno 12-13 ore giorno domenica comprese e 15 giorni di ferie l'anno) restino gli stessi mi ci vogliono 12 anni per poter acquistare la casa in cui abito. fra 12 anni la casa dovrebbe essere ristrutturata oltre alle spese di ripristino del condominio quindi gli anni salirebbero a 15. Dico io è possibile che io che sono un fortunatissimo perchè faccio un lavoro che mi rende devo fare 15 anni di sacrifici per poter acquistare la PRIMA CASA!!?? nn capisco come mai se voglio andare in america in aereo i biglietti con una piccola ricerca in internet me li buttano appresso tanto sono economici e poi per comprare una casa un po di sabbia mescolata con altra sabbia collosa (cemento) devi inginocchiarti e patire. nn me ne frega nulla di economia di andamenti di mercato, di tendenze, borse, titoli, futures, qui stiamo perderdo il lume della regione. a napoli un metro quadrato di sabbia mescolata con altra sabbia magari del 1962 costa 5000 euro!!!! ma siamo impazziti? nn so chi dovrebbe fare qualcosa, ma io propongo alcune cose. 1° ripristino dell'equo canone così le terribili speculazioni sul mattone finiscono poi dalla terza casa di proprietà sotto lo stesso nucleo familiare se nn fittata (a equocanone) di decuplica la tassa sull'ici, in modo da disincentivare fortemente l'acquisto di più di 2 case eoppure farle stare fittate ad un prezzo giusto per famiglie che ne hanno bisogno. Il mercato dell'edilizia lentamente si sposterà verso opere di ristrutturazione, ammodernamento, adeguamento a normative di risparmio, così faranno qualcosa di utile e nn costruiranno solo scempi e cose orribili. e tutti i soldi che girano nel mercato immobiliare saranno indirizzati verso altri settori come le tecnologie più avanzate, i trasporti, gli impianti di energia alternativa, quindi facendo anche scendere i prezzi ancora di più. Sembra impossibile? ci vuole un po di coraggio. Perchè non possiamo andare avanti così. Io penso ad un operaio di oggi con quella miseria che prende partendo da zero come fa a comprarsi una casa?!!?!

Ugo Bardi ha detto...

Che dire di questo ultimo commento? In Italia abbiamo più vani per persona di qualsiasi paese al mondo, ma ci siamo fatti del male trasformando un bene necessario, la casa, in un bene speculativo. Il risultato è il tremendo costo delle case. Se l'ultimo commentatore ha bisogno di lavorare per 15 anni per risparmiare abbastanza per pagarsi una casa, è fortunato. Molta gente nelle grandi cittò non è minimamente in grado neanche di pensare di potersi permettere una casa decente e deve contentarsi di vivere dentro delle scatolette e per quel privilegio farsi mangiare metà e più dello stipendio. Ma ho sentito una volta a un convegno un economista dichiarare che molta della ricchezza del paese "sta nelle case" e compiacersene. Appunto, farsi del male da soli....

Anonimo ha detto...

Leggo in un commento che nel 1969 il padre del commentatore, operaio, avrebbe comprato una casa di 90 metri quadri a Torino pagandola venti dei suoi stipendi. Cioè, dice lui, dieci milioni. Il padre, insomma, guadagnava circa 500 mila lire al mese. Era l'operaio più ricco d'Italia? Nel 1969 lavoravo alla Mondadori di Verona, al più alto livello da impiegato (prima della dirigenza) e guadagnavo 200 mila lire al mese. E garantisco che all'epoca non era uno stipendio da poco. Chieda dettagli al padre.

Anonimo ha detto...

Con l'avvento dell'euro i prezzi delle case (e di tutto) sono raddoppiati, tanti si sono arricchiti comprando e vendendo abitazioni. Adesso in un mercato sopravvalutato possono comprare solo i milionari, ma questi comprano a Portofino, in Sardegna, all'Argentario ecc. Ora la bolla sta per scoppiare e come negli USA, Inghilterra e Spagna anche da noi ci sarà un crollo dei prezzi. Non comprate adesso perche a fine anno si comprerà a sconto almeno del 30%.

Anonimo ha detto...

Caro amico anche io sto a Napoli e ti dico che questa città nemmeno la Reggia dei Borboni vale i prezzi che hai menzionato e che sappiamo. Perchè questa città non è più quella di una volta la Napoli di quando eravamo ragazzi. Niente servizi - deliquenza dilagante - inquinamento e malattie di ogni genere - stress da Tangenziale ecc. tu mi capisci!! Andare via da questa città e l'unica alternativa che abbiamo. Anni fa sorridevo quando pensavo alla frase profetica di Eduardo De Filippo che poco prima della sua scomparsa disse "FUITEVENNE A' NAPOLI". Ciao Michele.

Anonimo ha detto...

La bolla immobiliare in Italia c'e' gia', solo che e' stata battezzata "Caro Mutui"; e' stato deciso, con il benestare dei banchieri, che a causare le difficolta' finanziare di centinaia di migliaia di famiglie Italiane non sono stati i prezzi osceni a cui sono stati venduti gli immobili, bensi', i tassi applicati dalle banche. La crisi dei subprime Americani non e' stata causata dai tassi bancari, ma dalla bolla immobiliare.

goldfingher ha detto...
Questo commento è stato eliminato dall'autore.
goldfingher ha detto...

Senz'altro qualcosa sta accadendo al mercato immobiliare italiano. E dopo i luoghi comuni (totalmente infondati) de "il mattone cresce sempre" anche noi, analogamente a USA, Irlanda, Inghilterra e Spagna, stiamo per assaporare i frutti dello scoppio di una bolla immobiliare. Comunque di seguito inoltro un link dove sono riprodotti grafici inerenti al mercato immobiliare italiano. Le sorprese non mancano. Buona lettura: http://www.quasardat.com/economia/crollo-del-mercato-immobiliare-italiano/